Der Erwerb einer Immobilie erfolgt grundsätzlich durch einen entsprechenden Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Da der Notar als Beurkundungsperson neutral sein muss, nimmt er lediglich die Vorgaben der Vertragsparteien entgegen und formuliert den Vertragstext. Es ist daher Aufgabe des Mandanten, darauf zu achten, dass seine Interessen im Vertragstext (z.B. Kaufvertrag, Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, Übertragung aufgrund der Auflösung der Ehe) ausreichend berücksichtigt sind. Was vielen Erwerbern nicht bewusst ist: es gibt keinen allgemein üblichen Einheitsvertrag. Wir prüfen deshalb, ob in einem Vertrag Ihre Interessen juristisch einwandfrei in die Formulierungen eingeflossen sind bzw. entwerfen die für Sie wichtigen Vertragsabschnitte.

Kaufvertrag

Bei einem Kaufvertrag hat der Verkäufer das Interesse, dass er den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe erhält und nach der Eigentumsübertragung keine Pflichten mehr auf ihn zukommen. Für den Käufer hingegen ist wichtig, die Immobilie zum vereinbarten Termin und im vereinbarten Zustand zu übernehmen. Auch sollten die Hypotheken und Grundschulden meistens gelöscht sein. Bestehen noch weitere Nebenabreden im Vertrag, ist es wichtig, dass diese später gerichtlich durchsetzbar sind, falls diese nach der Eigentumsübertragung nicht eingehalten wurden. Der Notar achtet in erster Linie darauf, dass der Vertrag gemäß den vertraglichen Bedingungen abgewickelt wird. Ergeben sich jedoch nach der Abwicklung des Vertrages Probleme, ist anwaltlicher Rat meist dringend erforderlich. Diese Probleme lassen sich aber bereits im Vorfeld durch entsprechende vertragliche Regelungen minimieren. Wir stehen Ihnen für eine Vertragsüberprüfung zur Verfügung.

Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge

Ein Vertrag zur Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge soll in der Regel viele unterschiedliche Interessen berücksichtigen. Oftmals soll die Übertragung steuerlich optimiert erfolgen. Der Übergeber möchte aber auch abgesichert sein für den Fall, dass er das vorab übergebene Vermögen für seinen eigenen Lebensunterhalt doch noch einmal benötigt. Der Übernehmer möchte hingegen eine relativ sichere Eigentumsstellung haben, die ihm nicht oder nur unter ganz bestimmten Bedingungen wieder genommen werden kann. Dies ist für ihn besonders wichtig, wenn er Investitionen vornehmen möchte. Ein Rechtsanwalt hat im Gegensatz zu einem Notar keine neutrale Stellung zu den Vertragsparteien, sondern vertritt nur die Interessen seines Mandanten. Sie können uns daher mit dem Entwurf eines solchen Vertrages beauftragen, um Ihre Interessen darin Ihren Vorstellungen entsprechend formuliert wiederzufinden. Selbstverständlich überprüfen wir auch bereits entworfene Verträge.

Übertragung aufgrund Auflösung der Ehe

Die Eigentumsübertragung anlässlich der Ehescheidung oder einer Trennung ist oftmals an zahlreiche Bedingungen geknüpft. Meistens soll damit der Güterstand beendet und ein Zugewinn in der Ehe ausgeglichen werden. Wir empfehlen daher, einen solchen Vertrag als Scheidungsfolgenvereinbarung zu gestalten oder zumindest mit einer solchen in Abhängigkeit zu bringen. Es gibt zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, sodass gerade bei einem derartigen Übertragungsvertrag der Rat eines spezialisierten und erfahrenen Familienrechtlers wichtig ist. Wir helfen Ihnen gern weiter.

Die Erbengemeinschaft wird oftmals auch als “Zwangsgemeinschaft” bezeichnet. Sie entsteht durch einen Erbfall. Soll ein Grundstück verkauft werden, ist eine vorherige Erbauseinandersetzung meistens nicht notwendig, sofern sich alle Erben einig sind. Soll das Grundstück auf einen Miterben übertragen werden, dann geschieht dies in der Regel in einem Erbauseinandersetzungsvertrag. Besteht aber zwischen den Erben Streit und ein Erbe möchte aus der Erbengemeinschaft austreten, dann bleibt oftmals nur der Weg der Teilungsversteigerung.

Meist sind Ehegatten zu je ½ Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Sie bilden eine Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft kann über ein Grundstück nur einvernehmlich verfügen. Soll der zukünftige Eigentümer die gesamte Immobilie übernehmen, so geschieht dies durch notariellen Vertrag. Das heißt, dass alle Miteigentümer in der Eigentümergemeinschaft sich über die Bedingungen der Übertragung einigen müssen. Ist eine Einigung nicht möglich, bleibt zur Auseinandersetzung nur der Weg über die Teilungsversteigerung.

Erbengemeinschaft und Immobilie

Besteht eine Erbschaft überwiegend aus einem Grundstück, so erfolgt die Veräußerung an einen Dritten im Wesentlichen durch einen üblichen Grundstückskaufvertrag. Jedoch sollte in diesen Kaufvertrag unbedingt eine Regelung über die Aufteilung des Kaufpreises aufgenommen werden. Um einen nachfolgenden Streit unter den Erben zu vermeiden, sollten die Erbquoten und etwaige Ausgleichsansprüche der Erben untereinander beachtet werden. Sind noch weitere Gegenstände im Nachlass vorhanden, empfiehlt sich zusätzlich zum Grundstückskaufvertrag der Abschluss eines Erbauseinandersetzungsvertrages. Dieser beendet die Erbengemeinschaft insgesamt.

Wird das Grundstück nicht an einen Dritten verkauft, sondern an einen Miterben übertragen, sind in den Vertrag besondere Vereinbarungen im Hinblick auf die Beendigung der Erbengemeinschaft mit aufzunehmen. Welche Vertragsform und welche Vertragsklauseln in Ihrem Fall sinnvoll sind, können wir gern mit Ihnen besprechen.

Ist eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft nicht möglich, so kann ein Erbe aus der Erbengemeinschaft nur dann aussteigen, wenn eine Erbauseinandersetzung gerichtlich verfolgt wird. Zur Vorbereitung ist erfahrungsgemäß eine Teilungsversteigerung der Immobilie unausweichlich.

Auflösung der Eigentümergemeinschaft

Wird die Immobilie an einen Dritten verkauft, so geschieht dies durch einen üblichen Kaufvertrag. Soll die Übertragung auf einen Miteigentümer erfolgen, so können die in einem Kaufvertrag sinnvollen Vereinbarungen auf diesen Fall angepasst werden. Auch hierbei ist die Interessenlage der einzelnen Miteigentümer zu beachten. Sollten Sie als Miteigentümer hierzu Fragen haben, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Können sich die Eigentümer nicht über den Kaufpreis einigen und kommt ein Übertragungsvertrag nicht zustande, so bleibt für den Miteigentümer, der aus dieser Mieteigentümergemeinschaft ausscheiden möchte, nur der Weg der Teilungsversteigerung.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist oftmals die letzte Möglichkeit, gegen den Willen von Miteigentümern oder Miterben das Eigentum an einem Grundstück auseinanderzusetzen. Das Versteigerungsverfahren ist, von einigen Besonderheiten abgesehen, mit dem Zwangsversteigerungsverfahren zu vergleichen. In vielen Fällen wird durch die Teilungsversteigerung nicht der Verkehrswert des Grundstücks erzielt, sodass dieser Auseinandersetzungsweg für alle Parteien oft der Ungünstigste ist. Über das Verfahren informieren wir Sie gern und vertreten Sie selbstverständlich auch vor dem Versteigerungsgericht.

Die familiäre Situation der Inhaber ist bei einer Immobilie ein nicht zu unterschätzender Faktor. Ein kleines Beispiel: Wenn Sie minderjährige Kinder haben, werden diese durch den Tod eines Miteigentümers Erben und damit Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft. In diesem Fall kann die Miteigentümergemeinschaft die Immobilie oftmals nur mit Genehmigung des Familiengerichts belasten oder veräußern. Aber auch wenn keine Kinder vorhanden sind, kann die gesetzliche Erbfolge dazu führen, dass z.B. Eltern oder Geschwister eines verstorbenen Miteigentümers über die Erbschaft plötzlich in die Miteigentümergemeinschaft eintreten. Wenn bereits eines dieser Beispiele auf sie zutrifft, empfehlen wir Ihnen, sich genauer zu informieren.