Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass ein Mietvertrag grundsätzlich die Schriftform erfordert.

Ein wirksamer Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wesentlicher Inhalt des Mietvertrages ist die Einigung zwischen Vermieter und Mieter über Mietobjekt, Mietzweck, Miethöhe und Mietdauer. Oftmals wird ein Formularmietvertrag genutzt, der individuelle Vorstellungen nicht berücksichtigt und nicht selten zu Streitigkeiten führt. Gerade für Vermieter sind individuelle Verträge unerlässlich.

Vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages sollten sowohl Mieter als auch Vermieter darüber nachdenken, ob Regelungen hinsichtlich der Dauer des Vertrages getroffen werden müssen.

Wenn über die Dauer des Vertrages keinerlei Regelungen getroffen worden sind, ist grundsätzlich von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen. Dieses ist, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, von beiden Vertragsparteien jederzeit ordentlich kündbar. Auf Mieterseite bedarf es hierzu keines besonderen Grundes, während auf Vermieterseite ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Was bei einer vermieterseitig ausgesprochenen, rechtssicheren ordentlichen Kündigung zu beachten ist, erfahren Sie von uns.

Ein Mietvertrag kann auch befristet für einen gewissen Zeitraum geschlossen werden. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Voraussetzung ist, dass alle formalen gesetzlichen Voraussetzungen eines befristeten Mietvertrages beachtet werden. Wir empfehlen aufgrund der Gefahr einer unwirksamen Befristung dringend, anwaltlichen Rat einzuholen. Während der Befristung ist die ordentliche Kündigung für beide Vertragsparteien ausgeschlossen. Es kommt auch ein beidseitiger Kündigungsschluss, die außerordentliche fristlose Kündigung betreffend, in Betracht. Dies sowohl bei befristeten wie unbefristeten Mietverträgen. Zu den diesbezüglichen Voraussetzungen können Sie uns gern ansprechen. Wir beraten Sie beim Verfassen der entsprechenden Klauseln des Mietvertrages anhand der jeweils aktuellen Rechtsprechung.

Sowohl für Vermieter als auch Mieter ist es empfehlenswert, im Mietvertrag festzuhalten, welche Betriebskosten in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten sind und welche umgelegt werden.

Es muss auch unbedingt deutlich gemacht werden, ob es sich bei dem zu zahlenden Betriebskostenbeitrag um eine Vorauszahlung oder eine Pauschale handelt. Die Abrechnung über die Betriebskosten ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter einen etwaigen Nachzahlungsbetrag nicht mehr verlangen, es sei denn, er hat die verspätete Abrechnung der Betriebskosten nicht zu vertreten. Hinsichtlich etwaiger Einwendungen seitens des Mieters gegen die erhaltene Nebenkostenabrechnung ist ebenfalls eine Jahresfrist zu beachten. Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung kann Einsicht in die diesbezüglichen Belege verlangt werden, unter besonderen Voraussetzungen auch die Vorlage entsprechender Kopien. Welche Kosten umlagefähig sind, ist gesetzlich nicht abschließend geregelt, so dass rechtlicher Rat notwendig wird.

Betriebskostenabrechnungen bieten im Mietrecht sowohl vermieter- wie auch mieterseits viel Streitstoff. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, beraten wir sowohl Vermieter bei Erstellung, als auch Mieter bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen. Sollte es diesbezüglich bereits „zu spät“ sein, besprechen wir mit Ihnen alternative Lösungsmöglichkeiten.

Die Zahlung einer Mietkaution kann vertraglich vereinbart werden. Meist ist dies in Form eines Barbetrages, Übergabe eines Sparbuches oder Bankbürgschaft der Fall.

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich auf das Dreifache der Nettomiete beschränkt. Die Kaution ist seitens des Vermieters getrennt von dessen Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der Mietkaution stehen die angefallen Zinsen dem Mieter zu. Als Abrechnungszeitraum für den Vermieter sieht die ständige Rechtsprechung einen Abrechnungszeitraum von 3 - 6 Monaten vor. Mietsicherheitsversicherungen stellen eine Alternative zur Hingabe einer Kaution dar.

Entspricht das Mietobjekt nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, ist der Mieter berechtigt, die vereinbarte Miete zu mindern.

Die entsprechende Minderung ist kein Recht bzw. Anspruch des Mieters, sondern sie tritt kraft Gesetzes ein. Eine Minderung des Mietzinses ist jedoch nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter den aufgetretenen Mangel selbst zu vertreten hat. Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach und ist der Vermieter daher gehindert, Abhilfe zu schaffen, ist eine Mietminderung ausgeschlossen. Zu Grund und Höhe der Mietminderung gibt es vielfältige, meist widersprüchliche  Rechtsprechung. Um hier die Übersicht zu behalten und die eigene Rechtsposition richtig einzuschätzen, ist Expertenrat unumgänglich.

Verschiedene Arten der Mieterhöhung sind denkbar. Hierüber sollte sich der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gedanken machen. So kann beispielsweise bereits bei Abschluss des Vertrages eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden.

Staffelmiete bedeutet, dass die Vertragsparteien regeln, wann und in welcher Höhe sich die Miete in bestimmten Zeitabständen erhöhen soll. Hierbei sind Formvorschriften unbedingt zu beachten, da ansonsten eine derartige Vereinbarung keine Wirksamkeit entfaltet. Wir beraten Sie, um häufig auftretende Nachteile - vor allem auf Vermieterseite - zu vermeiden.

Weniger häufig wird eine Indexmiete vereinbart, die sich in ihrer Anpassung an einem bestimmten Preisindex, wie beispielsweise dem Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamtes, orientiert.

Sollten regelmäßige Mieterhöhungen vertraglich nicht vereinbart sein, bleibt das förmliche Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff BGB. Bei dessen Durchführung ist empfehlenswert, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, da die diesbezüglichen Formvorschriften, insbesondere einzuhaltende Fristen, häufig unbekannt sind.

Dieser Begriff umfasst z.B. das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre, etc. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt dem Gesetz nach dem Vermieter, kann aber durch gesonderte mietvertragliche Regelung dem Mieter auferlegt werden. Dies ist nahezu gängige Praxis und in den entsprechenden Formularmietverträgen bereits standardisiert vorgesehen.

Zwischen Mieter und Vermieter ist vielfach umstritten, wann diese Schönheitsreparaturen – insbesondere während des laufenden Mietverhältnisses – durchgeführt werden müssen. Grundsätzlich sind sie dann vorzunehmen, wenn der Grad der Abnutzung der gemieteten Räumlichkeiten dies erfordert, d.h. der Zustand der Wohnung nicht mehr vertragsgemäß ist. Diese sehr unbestimmte Definition des Gesetzgebers lässt erheblichen Auslegungsspielraum, die früher geltenden starren Fristenpläne für die Durchführung solcher Schönheitsreparaturen haben jedenfalls – bis auf einige Ausnahmen - ihre Wirksamkeit verloren. Aufgrund der Vielfalt der inzwischen verwendeten mietvertraglichen Klauseln sollte bei Unsicherheit über deren Wirksamkeit anwaltlicher Rat eingeholt werden, um spätere kostenintensive Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Die ordentliche Kündigungsfrist für Mietverträge, die nach der Mietrechtsreform geschlossen wurden, beträgt mieterseitig 3 Monate. Sie muss schriftlich erfolgen. Der Zugang der Kündigung sollte bewiesen werden können.

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, hier können sich beispielsweise die Kündigungsfristen aufgrund der Mietdauer verlängern. Fragen Sie uns bei Unklarheiten, wir helfen Ihnen gern.

Neben der ordentlichen fristgerechten Kündigung besteht die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung, d.h. der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Frist. Hierzu ist zwingend ein wichtiger Grund erforderlich. Ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vorliegt, erfahren Sie von uns.

Grundsätzlich empfehlen wir vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung bzw. nach Erhalt einer solchen Kündigung anwaltlichen Rat einzuholen. Eventuell lässt sich dann ein kostenintensives Räumungsverfahren vermeiden.

Bei einer Räumung empfiehlt sich sowohl vermieter- als auch mieterseits eine anwaltliche Vertretung.

Vermieterseits stellen sich hier oftmals Fragen im Rahmen der Vollstreckung bzw. im Rahmen der Verwertung vorhandenen Mobiliars bei Räumung (Vermieterpfandrecht; Berliner Modell), mieterseits oftmals Fragen zum Vollstreckungsschutz, insbesondere Räumungsschutz. Sprechen Sie uns an, wir finden eine für Sie tragbare Lösung.

Das Gewerberaummietrecht, d.h. das Mietrecht zu Gewerbeimmobilien, Büros, Praxen und Geschäftsräumen, erfordert Erfahrung vom Spezialisten.

Das Gewerbemietrecht ist ein weiterer sehr wichtiger Bereich im Mietrecht, in welchem die wirtschaftlichen Folgen oft sehr umfangreich sind. Daher sind eine sorgfältige Prüfung von Verträgen und eine erfahrene Prozessvertretung nahezu unerlässlich. Wir weisen Sie auf Fallstricke hin und finden sachgerechte und wirtschaftlich für Sie optimale Lösungen.

Auch im Gewerberaummietrecht ist es grundsätzlich möglich, einen mündlichen Vertrag abzuschließen.

Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedarf der Schriftform. Eine Laufzeit von mehr als einem Jahr liegt bereits vor, wenn eine der Vertragsparteien an dem Vertragsverhältnis länger als ein Jahr festgehalten werden kann, bei einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung um mehr als ein Jahr, bei Abschluss des Vertrages auf Lebenszeit, etc.. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Ausnahmsweise bedarf der Mietvertrag der notariellen Form, wenn er entweder im Zusammenhang mit einem formerforderlichen Geschäft steht ( z.B. sale und lease back) und mit diesem eine Einheit bildet oder im Vertrag selbst Regelungen enthalten sind, die der notariellen Form bedürfen. Dies ist regelmäßig bei Vorkaufsrechten der Fall. Eine so genannte Vorhand, bei der sich der Vermieter lediglich verpflichtet, bei Verkaufsabsicht zunächst mit dem Mieter zu verhandeln, ist je nach Gestaltung des Einzelfalls hingegen formfrei.

Grundsätzlich sind Miethöhe und die Berechnung in einem Mietvertrag frei vereinbar. Grenzen bilden nur § 138 BGB und § 291 StGB, § 4 Wirtschaftsstrafgesetz gegebenenfalls in Verbindung mit § 134 BGB.

Das Gesetz stellt die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte fällig, nach denen sie bemessen ist. Im Gewerberaummietrecht ist die Vereinbarung einer monatlich zu leistenden Miete üblich. Statt oder neben einer Grundmiete finden sich mitunter abweichende Gestaltungsmöglichkeiten der Miete. Insbesondere bei Einzelhandelsgeschäften und Gaststätten wird häufiger eine so genannte Umsatzmiete vereinbart. Welche Form der Mietzahlung für Sie optimal ist, erfahren Sie von uns.

Anders als im Wohnraummietrecht bestehen keine gesetzlichen Bestimmungen zur Mietanpassung.

Ist im Mietvertrag nichts anderes geregelt, sind die Vertragsparteien bis zur Grenze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage an die vertraglich vereinbarte Miete gebunden. Eine Änderungskündigung ist bei langfristigen Mietverträgen nicht möglich.

Bei langfristigen Mietverträgen sind unterschiedliche Formen der Wertsicherung üblich. Gängig sind Staffelmietvereinbarungen, Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte. In diesem komplexen Themenbereich sollte fachanwaltlicher Rat eingeholt werden.

Häufig anzutreffen sind im Gewerberaummietrecht Staffelmietvereinbarungen. Die Staffelmiete ist uneingeschränkt im Rahmen der allgemeinen Gesetze zulässig. Sowohl Vereinbarungen über eine betragsmäßige, als auch Regelungen über eine prozentuale Erhöhung zu gewissen Stichtagen ist zulässig. Die Vor- und Nachteile dieser Vereinbarungen sollten Sie vor Abschluss eines Mietvertrages kennen-

Unter Gleitklauseln werden Wertsicherungsklauseln verstanden, die eine automatische Anpassung der Miete ohne Ermessensspielraum für die Parteien vorsehen und deren Wertmesser keine im Verhältnis zur Mietüberlassung gleichartige oder vergleichbare, sondern eine anders geartete Leistung ist.

Die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen finden sich im Preisklauselgesetz. Hiernach sind u.a. Gleitklauseln in Mietverträgen zulässig, wenn die Entwicklung der Miete an die Änderung eines vom statistischen Bundesamt oder eines statistischen Landesamtes ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung oder an die vom statistischen Amt der europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherindex gekoppelt wird. Weitere Voraussetzung ist die zumindest einseitige Bindung des Vermieters von mindestens 10 Jahren.

Bei der Formulierung von Gleitklauseln ist äußerste Sorgfalt aufzuwenden. Der in Bezug genommene Index muss genau benannt werden. Je nachdem, ob auf eine Punktsteigerung oder eine prozentuale Veränderung der in Bezug genommenen Indizes abgestellt wird, ergeben sich über die Laufzeit des Vertrages deutlich unterschiedliche Anpassungspunkte und Höhen. Schließlich werden häufig Klauseln verwandt, nach denen die Erhöhung erst auf entsprechende Anforderung erfolgen soll. Der Sache nach wird mit entsprechenden Regelungen darauf spekuliert, dass die Mieterhöhung entweder vollständig oder für einen gewissen Zeitraum übersehen wird. Im Hinblick auf die einzuhaltende Schriftform sind entsprechende Klauseln nicht unproblematisch. Sprechen Sie uns hierzu besser bereits vor Abschluss eines Mietvertrages an.

Der Begriff Leistungsvorbehalt ist in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Preisklauselgesetz definiert.

Hierunter sind Klauseln zu verstehen, die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderungen des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen. Dieser eröffnet die Möglichkeit, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen. Entsprechende Klauseln sind genehmigungsfrei und daher u.a. bei Mietverträgen möglich, die keine einseitige Bindung für den Vermieter von mindestens 10 Jahren beinhalten. Wichtig ist bei derartigen Klauseln die Formulierung im Einzelfall.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grundsätzlich nicht der Umsatzsteuerpflicht.

Das Umsatzsteuergesetz gibt dem Vermieter je nach Lage des Einzelfalls die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (sog. „Umsatzsteueroption“). Motivation für eine solche Umsatzsteueroption ist die damit verbundene Möglichkeit des Vermieters, auf Erstellungskosten und weitere Kostenpositionen, die von ihm zu entrichtende Umsatzsteuer als so genannte Vorsteuer abzuziehen. Faktisch reduzieren sich daher diese Kosten erheblich. Ob der Vermieter die Umsatzsteuer optiert, kann er grundsätzlich frei entscheiden. Dies auch dann, wenn der Mieter hieran ein starkes Interesse hat. Der Mieter ist nur dann zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Diese fällt bei Vereinbarung auch auf die Nebenkosten an, da sie als Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilen.

Nach der gesetzlichen Konzeption trägt der Vermieter die Betriebskosten ausschließlich.

Sie sind ohne gesonderte Vereinbarung mit der Miete abgegolten. Sollen die Betriebskosten vom Mieter getragen werden, ist vor allen Dingen bei formularvertraglichen Regelungen eine sorgfältige Formulierung im Mietvertrag von Nöten. Der fachanwaltliche Rat empfiehlt sich besonders hier.

Die Betriebskosten sind – sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde – jährlich abzurechnen. Mit Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung wird der Saldo fällig.

Der Vermieter muss das Mietobjekt dem Mieter in vertragsgemäßen Zustand überlassen und es während des gesamten Mietgebrauchs in diesem Zustand erhalten.

Individualvertraglich kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung jedoch weitestgehend auf den Mieter übertragen werden. Bei Benutzung eines Formularvertrages sind engere Grenzen gesetzt. Zulässig sein soll die Übertragung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Mietsache, wenn und soweit sie durch den Mietgebrauch veranlasst oder dem Risikobereich des Mieters zugeordnet ist. Eine Übertragung von Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen ist formularvertraglich hingegen nur möglich, wenn eine höhenmäßige Begrenzung der vom Mieter zu tragenden Kosten und eine genaue dem Transparenzgebot genügende Bezeichnung der vom Mieter zu tragenden Kosten erfolgt. Gerade bei diesen Klauseln ist Streit vorprogrammiert und deshalb sollte die Benutzung eines Formulars sorgfältig erwogen werden. Auch für den Bereich der Gewerberaummiete wird unter dem Begriff Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen der Decken und Wände, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, etc. verstanden. Unter den Begriff Schönheitsreparaturen wird vom BGH im Gewerberaummietrecht auch die Grundreinigung von Teppichböden gefasst. Für Vermieter ist die Tendenz der Rechtsprechung zu beachten, den Gewerberaummieter in diesem Zusammenhang in gleicher Weise zu schützen, wie den Wohnraummieter.

Spezielle Regelungen für die Mietsicherheit fehlen für den Bereich der Geschäftsraummiete im Gesetz. Eventuelle Mietsicherheiten sind daher in allen Einzelheiten zu vereinbaren. Zur Auswahl stehen unterschiedliche Sicherungsinstrumente, wie Barkaution, Bürgschaft, Verpfändung von Wertpapieren, etc. Welches für Sie sinnvoll ist, sollten Sie mit fachanwaltlicher Hilfe sorgfältig überlegen.

Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit die Verpflichtung des Vermieters aus dem Mietvertrag abgeleitet, einen so genannten „immanenten“ Konkurrenzschutz zu gewähren, wenn im Mietvertrag keine Regelung zu diesem Themenkomplex vorhanden ist.

Dementsprechend darf der Vermieter weder auf dem gleichen Grundstück, auf dem die Mietsache gelegen ist, noch auf dem angrenzenden Nachbargrundstück, das im Eigentum des Vermieters steht, an einen Wettbewerber des Mieters vermieten oder in sonstiger Weise Räume überlassen oder dort selbst ein entsprechendes Unternehmen betreiben. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz bietet nicht Schutz vor jedweder Konkurrenz. Vielmehr ist lediglich das so genannte „ Hauptsortiment“ geschützt.

Im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen ergibt sich mitunter in erheblichem Umfang das Bedürfnis nach einer Untervermietung. Hierzu ist die Gestattung durch den Vermieter notwendig. Ein ohne diese Zustimmung abgeschlossener Mietvertrag ist gleichwohl wirksam. Welche Ansprüche den jeweils Beteiligten zustehen, erfahren Sie von uns. Wir besprechen mit Ihnen Lösungsmöglichkeiten im Streitfall.

Ein unbefristetes Mietverhältnis endet ohne weiteres nach entsprechender Kündigung durch eine der Vertragsparteien nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfristen. Einen wie auch immer gearteten Mieterschutz wie im Wohnraummietrecht sehen weder das Gesetz, noch die überwiegende Rechtsprechung vor.

Nach dem Gesetz ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Bei verspäteter Rückgabe kann der Vermieter vom Mieter eine so genannte Nutzungsentschädigung verlangen, die sich an der vereinbarten Miete orientiert. Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis vorzeitig aus wichtigem Grund, steht ihm ein Schadensersatzanspruch wegen vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages zu. Dies gilt auch in dem Fall, dass der Kündigungstatbestand unabhängig von einem Verschulden ist.